大家さんの賃貸アパートや賃貸マンションの空室対策・空室対策のためのリフォームの相談と賃貸管理・資産管理相談を横浜で実施中！

空室対策に有効な方法として周辺物件の動向を調べる、いわゆる市場調査です。

空室対策として、周辺にある競合する条件のアパート・マンション等賃貸物件と自分の物件の何が違うのか？
常に満室に近い稼働率を誇る物件と何が違うのか？
間取り？床面積？トイレ？キッチン？お風呂？収納？セキュリティ？建物のグレード？
実際の調査をしたことがありますか？
その内容と自分自身の賃貸物件を比較することから空室対策は始まります。

それらの要因と賃料とのバランスはどうでしょうか
現実的に、現在のアパート・マンション等の物件はその地域にあった内容になっていますか？

空室対策においては、周辺物件との違いを知ることが重要です。その上で、賃貸物件のセールスポイント・ストロングポイントを強調していくのが私の考える空室対策です。

賃貸市場は、様々なバランスで成り立っていますが、自分の物件がどの位置にあり、どの位置を目指すのか？どのレベルで入居者の募集を行うのか？

空室対策の視点から賃料と設備のバランスを考える必要があります。
市場を知り、相手を知り満室へのキーを身に着けていきます。それが空室対策の基本です。



空室対策として市場調査の結果、入居者の希望や市場調査に基づく有益な設備について検討してみましょう。ここまでの空室対策でわかってきたものは、決して管理業者の設置したい設備ではありません。まさに、入居者が、或いは入居希望者が望むアパート・マンション等の設備になるはずです。これこそが、空室対策ではないでしょうか？空室が増加してきてからの空室対策！満室経営への一歩を踏み出したのではないでしょうか？後は、空室対策に要する費用と設置する設備のバランスと賃料収入！その他、税務上の減価償却費等も考慮する必要があるでしょう！また、空室対策のリフォームやリノベーションは相続対策としても有効です。現金等の相続資産を減らし、設備として賃貸物件に設置してもこれらは相続税法上の資産評価に該当するでしょうか？空室対策を施す必要瀬があったら、これはチャンスだと思って下さい！ さて、設備類を更新したら、市場調査で見た賃料から、どのくらいの賃料設定をするべきかが見えてきます。空室対策として、一部屋にかけた費用の回収を計算しなくてはいけません。満室経営ができても周辺より低額の賃料でアパート・マンション等の入居者募集では意味がありません。ここが「満室＝高収益」への分かれ目です。この賃料と設備類などのバランスは悩むことではありません。アパート・マンション等入居者をどのレベルの賃料で募集するか・・・？綿密な市場調査の結果出てくるものです。アパート・マンション等入居者の募集賃料は市場が教えてくれます。市場調査がきちんとされていれば、このバランスは一目瞭然です。自ずと狙うべきポイントが出てくるものです。空室対策のポイントとして、投下する費用をどのように回収するのか？と言うのは大きな問題です。一部屋の賃料等を値上げするぐらいで回収出来ないほどの費用をかけるような空室対策と言うのは、賃貸経営者としては、判断が難しい所ですよね！であれば、空室対策を施すリフォーム部分を何処にするか？比較的安価で、効果の高いリフォームのポイントを見出すことも空室対策において重要なポイントだと考えます。空室対策のポイントは、実は賃貸物件自体にあるのです。 さて、ここまで満室経営のための空室対策に苦労をしたとしても、肝心の入居者募集で入居者を連れてくる不動産業者のことを理解しなくてはいけません。多くの大家さんが不動産業者のお任せでしょう？もちろん入居者募集は任せてよいのですが・・・本当に募集情報をきちんと市場に流通させているか？空室対策で施したポイントをアピールしているのか？この場合の市場とは、不動産業者であれば、誰でも検索できるものへの登録と一般の人が目をふれやすい状況になっているかということです。とあるグループでは、系列の自社グループ内でしか情報を共有しないところも多々あります。なんでこんなことをするのかは、想像できると思いますが、情報元をきちんと整理しないと、「だれも責任を負わない情報」となってしまいます。多くの業者に依頼すれば、募集情報が流れるのでは・・・？と思っていませんか？逆効果の場合もあります。十分吟味して下さい！

空室対策において一番の対策は、入居者に不満をヒアリングすることにあると考えます。
賃貸アパート・マンション等の賃貸不動産から退去する人へ「退去する理由」を聞いていますか？

一般的な理由でなく、「不便だったところ」「改善して欲しいところ」などの部分を聞きたいですよね！

賃貸の中で最後にお客様から本音が聞けるところかもしれません。
これこそが、空室対策の方向性を決める一番の方法ではないでしょうか？

私どもは、入居と退去の際に設備関係や原状回復を見越して、借主と立会確認と写真撮影を実践しています。
退去時は、退去事由から当該物件で不便だったこと、入居時には、選んだ理由などを直接聞いています。

本人から直接聞く話は、何者よりも、説得力があります。
顔を合わせてコミュニケーションをとっているから安心して話せますし、様々なトラブルを事前に回避することができると思っています。もちろん空室対策として、利用者からのヒアリングが一番の資料になります。

賃貸物件が満室にならない理由を知っているのは、入居者募集をしている不動産業者ではありません。
入居者であり、賃借しているお客様が一番良く知っているはずです！

今までの不動産業界や賃貸業界では、お客様から話を聞いたり、アンケートを取る等のことをどのくらいやっているでしょうか？

今後は、入居者のほうを向いた賃貸経営をしていかないと厳しい賃貸業界は生き残れないかもしれません。
この様な空室対策の相談を横浜で実施しています。