賃貸アパート・マンション等の物件退去時の原状回復の立会いと敷金返還トラブルを防止する精算・賃貸管理の相談を横浜で実施中！！

原状回復と敷金返還と言えば「国交省の原状回復のガイドライン」いうのが、かなり浸透してきています。
大家さんにも賃借人にも・・・
この原状回復のガイドラインとは、賃借人が賃貸物件からの退去時の原状回復の内容を定めた指針であり、あくまでガイドラインですが、多くの賃借人はこの原状回復のガイドラインを必ず引き合いに出してきます。

法律ではないので、この原状回復のガイドラインに従わないと罰則があるというものではありませんが、敷金返還の少額訴訟になれば、この原状回復のガイドラインを基準として争うようになります。

結果的に、大家さん・貸主サイドもこのガイドラインに従って、原状回復を見積り、敷金を返還するようになるといった状況です。更に、大家さんにとって不利なのは、賃貸物件の管理会社や原状回復を見積もる側が、この原状回復のガイドラインを正しく理解していない場合があるということです。
賃借人が退去時の原状回復の際に、このガイドラインを持ち出すとあっさり「白旗」を挙げて無条件降伏する場合もあれば、さほど理解してないのに、法律じゃないから従う義務がない！と言ったあまりに稚拙な対応をする業者もいるほどです。
このような対応をしていれば、敷金返還の少額訴訟になるのはある意味当たり前ではないでしょうか？

大家さん・貸主も、「全額返すから」と言ってあきらめているケースもあれば、敷金は返還しないと頑張る大家さん・貸主もいます。でも、「原状回復する」と言って、価値増加分まで取ろうというケースもいまだに散見されます。
もっとも、大家さんがそうしようとしているのか？管理会社が勝手にそうしようとしているのかは定かではありませんが・・・


原状回復のガイドラインによれば、「賃借人の故意・過失による損傷・損耗は賃借人負担」なのです。それ以外の「いわゆる自然損耗、通常生活していれば発生する損傷・損耗は賃料に含むものとして、貸主負担（原状回復の対象とはならず、敷金からは差し引けない）とする。」と言うのが原状回復のガイドラインの基本です。

私は、その通りで当たり前だと思います。「貸したものを傷つけたら弁償してね」と言うことです。
そして、ここからが、今までの管理会社等のいい加減なところ！

どの損傷・損耗が賃借人の故意・過失で、どれが自然損耗か？この判断です！

退去時の原状回復にあたっては、きちんと立会い確認すること！

何だ？当たり前でしょう！してますよ・・・！

違うのです！ぼんくらな管理会社の担当がふらふらと見て回り、あれこれ一方的に言ってもだめなのです！
私が賃借人として退去する際にこのようなぼんくら担当が来て、原状回復の立会いと称してやったことです！
私は、当然納得しないけど敷金返還の少額訴訟には未だ至っておりません。まあ、やらないと思います。

ただ、あまりのぼんくらぶりに腹立たしいと言って敷金返還の少額訴訟になるのも理解できます。
このような退去の立会いのやり方は絶対にしないと誓ったケースでした。

話がそれましたが、退去時にきちんと立会って原状回復項目を確定していく！
この作業ですが、この時の退去者とは、利害関係が真っ向対立することを十分に認識して立会いに臨まなくてはいけません。
私の管理物件では、入居時の立会い確認を必ず実施しています。（遠くは、千葉まで行ってます。）
入居時は、利害関係がそこまで対立しないので、穏やかですし、入居前の傷のチェックは賃借人からも積極的に指摘があります。この入居時の傷に気が付かないと退去時に原状回復してね！と言われるから・・・しかし、退去時は違います。

賃借人も、できるだけ傷については触れません。当方が傷を見つけていかないといけないのです！
とことん、探しますよ！もちろん、「入居時に、退去時はとことん傷を探すからね！」と言っていますので、賃借人も嫌な顔はしません。ただ、自己申告もしません。

このような緊張感で探した傷・損耗については、その場で賃借人の故意過失によるものか否かを判断し、原状回復の対象とするか、否かを告げます。もちろん、原状回復のガイドラインに沿っていることを事あるごとに告げながら…

私の言う「退去時の立会いによる原状回復の確認作業」とはこのよう内容です。

結果、今の所、敷金精算・返還に関しての少額訴訟には至っていませんし、不足分は全てお支払頂いています。

先ほど、退去時の原状回復の立会い及び敷金精算と敷金の返還について触れましたが、このようなことが実施できる大きな要因の一つが、「賃貸借契約書」です。
大家さんを守るために賃貸借契約書を見直しましょう！といって他にもWEBを作成しましたが、この賃貸借契約書！とても大事です。

私の賃貸借契約書には別紙で「原状回復の要綱」と言ったものを添付して作成するようにしています。
この原状回復の要綱の中身は、さすがにノウハウですのでここでは公開はしませんが、分量にするとA3用紙にぎっしり！
A4用紙2枚分の分量になります。

ここに、原状回復時の取り決めを明記しておきます。しっかりと記載し、説明し納得・理解した上で契約するから文句が言えません！この原状回復の要綱に基づいて退去時の原状回復を行うことを賃借人に理解・了解してもらい本人の署名押印をもらいますから、しっかり退去時の故意過失の損傷・損耗を原状回復して頂きます。

私のところの賃貸借契約の締結には凡そ1時間半程度の時間を要しますが、契約後に賃借人から「こんなに納得した賃貸借契約をしたことがない」と言われたこともあります。

これだけやっておけば、退去時に利害が対立しても、しっかり納得するのです。
月額賃料は低いとしても、長い入居期間中に支払う賃料総額は数百万円になるのが賃貸借契約ですが、その割には契約行為に重みがないと思いませんか？
賃料の1か月分も手数料を頂くのであれば、もっとしっかり契約実務をすべきです。
このくらいの時間と労力をかけると、しっかりコミュニケーションが取れるし、いい関係が築けます。
入居後のトラブルは激減します。と言うよりほとんどなくなります。それが本当の管理だと思います。