借地権の借地契約の更新と更新料に関する問題やトラブルを解決するための賃貸管理・資産管理相談を横浜で実施中！

次期契約期間に対して、借地人（賃借人）と底地人（賃貸人：地主）の両者が、契約条件等に合意した上で更新する「合意更新」と契約条件には合意しなかったが、土地を明渡す状況でも無いので、契約が存続してしまう「法定更新」となる！と言ったことです。

同時に、合意更新で借地権を延長・更新するのであれば、「更新料」を幾らにするか？と言った問題も考えなくてはいけません。
借地契約の期間が満了すると、契約自体は終了します。
そこで、この借地契約を更新するのか？否か？といった判断が必要になります。

地主と借地人の両者が契約条件等に合意して更新する場合は、『合意更新』となります。


借地契約の条件とは、一番は地代ですかね！

幾らで借りるか？というのは借地契約においても重要な要素です。

そこで、色々な形で地代を算定し、賃料について提案します。

地主からすれば、借地の地代などは、毎年毎年値上げしたりするものでないので、何十年ぶりかのチャンスです！

この条件等を提示し、折り合いをつけて更新する作業！実は非常に重要です。
この時に地主側の考えを伝えておくことができます。
何度も言っているように、現在の借地人と地主は人間関係が希薄になってきており、両者の間には明確に利害関係が存在します。

一歩間違うと、争うことにもなりかねませんが、できる限り話し合ってみてからと言うのが本筋です。

地主側から見れば、借地人も法律的な根拠をもって接してきますので、十分な準備が必要な地代になってきました。

合意更新した借地契約！
そこで問題になるのが更新料です！

何が問題か？
一つは支払い義務の問題！簡単に言うと更新料を支払う必要があるのか？と言ったことです。

もう一つは、更新料額の問題！
幾らが妥当なのか？諸説あります。これは契約締結の経過や契約期間、借地人と地主との関係や地代の水準などを勘案して算定しておりますので、一概に言えない部分です。


更新料については、法律的な部分を多分に含みますので、弁護士に相談する内容になるでしょうか？法律的な部分は除いて・・・


ここでは、借地の管理を実践している立場として考えてみます。
法律的な解釈とは異なる場合があるのでご注意ください。

私自身は、合意更新するのであれば更新料は支払うべき！と言う立場の場合が多いです。

原則は契約書の内容によります。
ところが、昔の契約書には、更新料の記載がほとんどありません。
契約書になければ更新料は取れないのか？
原則は取れません。

更新料の性格としては諸説いろいろあるのはわかりますが、地主側から見れば、低廉な地代で何十年も賃貸しているので、このような一時金の時に回収しないと、全く賃貸の意味がないと考えるからです！

賃貸借は、ある程度、負担を公平にする感覚が必要だと思いますが、やはり、一時金で回収するという状況を両者が理解しないと、合意自体が難しいでしょう！

借地の管理で考えるのは、やはり地主と借地人の関係です。
更新料の金額は、物件それぞれによって異なるし、算定方法が法定されているわけでもありません。
過去からの契約の経緯や、その他の一時金等を考慮する必要があるというのが実務での世界です。

例え契約書に更新料の記載がなくても、過去からの経緯・慣習として更新料を支払うケースがほとんどですが、更新料の支払いを拒絶するケースもあります。

一つは、更新料の記載が契約書にないこと
それを若い世代が相続した場合、相続人の多くは更新料の支払について「法律的根拠がない」と言ってきます。

もう一つは、現在の借地人が高齢化してきて、現実的に更新料を負担できないケースも出てきています。
年金生活者に、高額の更新料を請求するのは、なかなか大変です。そして、このような交渉時には、権利意識の高い「若い世代」も同席するケースが多くあります。


更新料の支払いを拒絶されても、契約自体は、法定更新と言う状況になってしまいます。

契約書等も作成できない状況になりますが、どうするかは地主さんの判断を必要とするケースになります。
その判断に応じて、次の手を打つのが、管理者としての立場ですから、当然そうなります。


更新料も払わずとなると、地主さんの感情面はどうでしょうか？

何とも言えない思いがあるのが普通だと思います。


このような状況を長く放置するのは、地主・借地人両者にとって不幸な状況になる場合があります。

例えば、借地人側からの要望として
借地人が建替えしたい！
借地権を売却したい！

このような地主の承諾を必要とするケースにおいて、素直に「はい」と言えるでしょうか？

普通、言えませんね！

そして、その承諾料の金額も高くなるのが普通でしょうね！
借地契約と言うのは、地主・借地人の長期に及ぶ契約ですから、長い間にはこのような関係に陥ってしまうこともあるでしょう。しっかりと、互いの負担やバランスを考えて協議していくことが必要だと思います。。