借地契約における各種承諾料を解説。譲渡承諾料と増改築承諾料の中身や承諾料の算定について賃貸管理・資産管理相談を横浜で実施中

借地の契約上に出てくる各種承諾料とはどんなものがあるのでしょうか？

まず、借地の承諾料とは、地主さんに承諾を得る必要がある内容に限ります。子の承諾を得ないで行うと、契約を解除される恐れがあるので、高額の承諾料を支払ってでも承諾を得るのです。

借地契約において貸主の地主さんから承諾を取らなければいけない事柄は・・・
借地権の譲渡
借地権の転貸
借地上の建物の建替え
借地上の建物の増改築
等があげられます。

これらを貸主である地主さんの承諾なく、無断で行ってしまうと、契約解除になる場合があります。
十分に、貸主と話をして承諾を得れるようにしましょう。

そして、この承諾の際に地主さんである貸主に支払う経済的な対価が承諾料です。

ここでは、代表的な承諾料を解説してみます。

賃借人が有する借地権を第三者に売却するには、その売却に関する貸主・地主さんの承諾が必要になります。

借地契約のような賃貸借契約は、貸主と借主の信頼関係を基本とした長期間の契約です。貸主である地主は、単に賃貸物件を貸せばよいだけですから、借地権のある土地の所有権の売却・貸主の変更は借主への通知だけですみます。

ところが借主は賃料を支払の支払やどんな人が借りるかといったことは重要な要素であり、借主の個性は賃貸借契約上大きな比重を占めるものです。

このようなことから、賃借人の借地権譲渡、つまり賃借人の変更には、貸主である地主の承諾が必要になるのです。

この場合、まったく見ず知らずの人が、互いの信頼関係を重視する賃貸借関係に入ってくることから、その対価として『譲渡承諾料』を支払うことが必要になってきます。

問題は、その際の譲渡承諾料の額です。


この譲渡承諾料の額は、一概には言えません。

ケースバイケース！

過去からの契約の経緯や地代等様々な要素を勘案して承諾料が決められてきますが、多くは貸主である地主さんの提示する額である場合が多く見受けられるように思います。

転貸に関する承諾料も基本的には同様の考え方です。

また、このような承諾に関してほとんど契約書は書面による了解を求めるように規定しています。

後々のトラブルを予防する意味でも、しっかりと書面でのやり取りをしておくことが重要です。

賃貸借契約は、旧法借地契約が継続しているケースでは、更新後等の契約期間は原則２０年になります。

ところが、その契約期間中に建物の増改築を行うと、建物の存続期間は延長されることが予想されます。更新時に、この建物が存在する限り、借地契約は消滅せず延長されてしまいます。

これを繰り返していくと、契約は延々と消滅することが無く、借地契約は未来永劫存続することになってしまうので、このような借地上の建物を増改築する際には、貸主である地主の承諾を得ることが必要になるのです。

そして、地主との利益を均等に近づけるために、増改築の承諾を得る際に支払われる承諾料ということになります。


さて、問題なのはどの程度の増改築を行うのに、この承諾料が必要となるか？と言ったことです。
このあたりには十分注意する必要があります。

もちろん、借地上の建物全部を建替えるようなケースでは、建替え承諾料として承諾と合わせて、経済的な対価を請求するのは、わかりやすいのです。
しかし増改築は規模の問題もあり、比較的難しい場合が多いような気がします。

また、借地権を放置している貸主・地主さんのケースでは、借主である借地人は比較的自由に、悪く言えば勝手に増改築してしまうケースもあります。

これは、地代の値上げ等に関する地主さんの関心度に比例しているように感じます。
借地契約と借地上の建物に常時関心を払っている地主さんは、増改築の承諾料にも十分関心があります。


勝手な増改築を見逃さないようにしています。

借地にも管理が必要だと思う点がここにあります。

借地権を有する底地の所有者や地主さんはこのあたりのバランスを上手にとっていると考えます。